과거 미국 연방준비은행의 기준금리에 따른 집값 상승과하락

미국 연방준비은행의 기준금리가 오르면 집값이 떨어진다는 것이다.

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부동산과 금리의 상관관계는 세계 각국이 풀기 어려운 고차방정식이라고 한다.코로나19 범유행으로 전 세계 집값이 천정부지로 밀려났다
초저금리로 시중에 풀린 막대한 유동성과 재택근무 확산에 따른 주택수요 증가, 신규 주택건설 중단 등이 겹친 결과다.

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집값이 가장 많이 오른 나라는 터키로 2년 새 108%나 올랐다. 뉴질랜드와 슬로바키아에 이어 한국이 35%를 넘어서며 4위를 차지했다.


2002년 월드컵 축구에서 4강 신화를 달성한 데 이어 집값 상승률도 세계에서 네 번째로 높다고 한다.2021년 전 세계 56개국의 집값은 전년보다 10.3% 상승했다.

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이런 주택시장의 상승세에는 금리인상이라는 거대 변수가 등장했다. 한국은행도 미국 연방준비은행이 첫 금리 인상에 나서면서 8년 11개월 만에 최고 금리를 기록했다.




미국 연방준비은행이 기준금리를 한꺼번에 0.5%포인트 올리는 큰 걸음을 예고하며 긴축에 속도를 내고 있다. 각국의 목표는 주택 가격을 포함한 인플레이션을 통제하는 것이다.

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이 같은 금리 인상이 당장 집값을 떨어뜨리는 것은 아니지만 시차를 두고 효과가 있다고 한다. 미국은 2004년 1%였던 기준금리를 2006년까지 17차례에 걸쳐 5.25%로 올렸다.




이 기간 미국의 주택가격지수는 22.6%가 쉬지 않고 상승했다. 2006년 8월부터 금리 인상의 영향이 반영되기 시작했다.

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이후 2009년 3월까지 미국 집값은 20% 폭락했다.2008년 미국 서브프라임 모기지(비우량 주택담보대출) 사태도 한국 금융시장에 큰 영향을 미쳤다.




미국 사례에서 보듯 금리 인상 초기에 집값이 오르는 경우가 많다. 참여정부 때는 집값이 급등하면서 금리가 올랐다.

하지만 집값을 잡는 데는 큰 효과가 없었다.

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글로벌 금융위기 직후인 2010년 7월부터 2012년 6월까지 2차 금리인상이 발생한 직후 다른 패턴이 나타났다. 전국 아파트값은 12% 올랐지만 서울 아파트값은 2.8% 하락했다.




서울과 지방의 집값 움직임은 정부 정책의 영향이 컸다고 한다. 반값 아파트 정책에 따라 수도권에 저렴한 보금자리주택을 대거 공급했기 때문이다.

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이런 과거 경험을 바탕으로 금리가 집값 향방을 좌우하는 절대 변수는 아니다.

코로나19 범유행 이후 집값이 가장 많이 오른 나라로 꼽히는 뉴질랜드와 미국의 대조가 이를 잘 보여준다고 한다.




뉴질랜드 집값은 집값이 하락하면서 지난해 11월 고점 대비 2.3% 하락했다. 미국은 대유행 이후 공급망 문제로 만성적인 공급 부족에 시달리고 있다.

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이에 따라 미국은 지난해 말 소폭 하락했다가 올해 1월 다시 상승해 전년 동기 대비 19.2%를 기록했다.




그렇다면, 한국은 어떤가요? 우리나라는 지난해 말부터 집값이 주춤하고 거래 건수가 줄어드는 거래절벽 현상이 나타나고 있다.

지난달 전국 아파트값은 0.1% 오르는 데 그쳤다.

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이런 상황에서 지속적인 금리 인상은 시간이 지날수록 집값 하락으로 이어질 가능성이 높다. 하지만 전문가들은 제한적일 것이라고 말한다.




물가상승기에는 화폐가치가 떨어지기 때문에 실물자산인 부동산을 이용한 물가상승 헤지 수요가 증가한다. 토지와 건설 원자재, 인건비 등이 모두 상승하고 있어 매매가격 상승이 불가피하다. 때문에 기존 주택의 매매가격도 오를 것이라는 기대감이 나온다.

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새 정부의 대출·재건축 규제 완화 등 부동산 정책 변화에 대한 기대감도 금리 인상 효과를 제한하는 요인으로 꼽혔다.